[공부 중] "공장투자 이렇게 쉬웠어?" 정리

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공장 투자 이렇게 쉬웠어? | 김덕환(긍정케이) | 지혜로- 교보ebook

 

멋진 자동차나 아파트를 갖고 싶다는 생각은 해본적이 없다.

요새 우후죽순처럼 쏟아지는 지식산업센터의 사무실도 마찬가지다.

 

전망이 으리으리한 20층, 90평 사무실을 봐도 와~ 감탄은 나올지 몰라도 갖고 싶다는 생각이 들진 않는다.

하지만 언제나 열망하는 하나가 있는데 그건 나만의 천장이 높은 공장이다.

 

건물 전체를 태양열 발전으로 두르고 마당에는 전기차 트럭이 주차되어있고 

숙소와 화장실이 연결된 통로가 있고

공장 안에서 수많은 기계와 3D프린터, 거대한 서버들을 이용해

자동차도 만들고 로켓도 만들고 유전자 실험?도 할수 있는 그런 공간 말이다.

 

최근 자금의 숨통이 조금 트이며 지금은 몰라도 나중에는 꼭 가져야지 하며 읽게 된게 이책이다.

가장 신기했던 것은 공장 매매가 형성 방식이었다.

 

공장의 가격은 아파트나 사무실처럼 월세로 결정되는게 아니라 - 최근에 사무실들은 공급이 워낙 많아져 월세와 디커플링되는거 같긴하다 - 건물 평수와 상관없이 오직 토지가격으로만 매매가를 책정된다고 한다. 

 

즉 주변 공장의 매매시세가 350만원이고 매물의 토지가 200평이라면

토지 200평 * 350만원 = 7억원이다.

(추가로 임대의 경우 공장 건물은 10년에 10%씩 차감하여 따로 계산한다)

 

* 공장 구입

엄청나게 비싸지 않다. 경매 이용시,

지방은 1억원대 매물도 많고 80~90% 대출받고 임차보증금까지 회수하면 아주 적은 실투자금이 들어간다.

수도권 주변은 4~5억대부터 시작하지만 마찬가지로 대출+회수하면 1억원 미만으로도 구입이 가능하다.

 

* 눈여겨볼 사항

1. 공장 진입도로 - 도로폭은 넓을수록 좋다

- 도로 소유여부

- 도로 길이 여부 : 1차선, 2차선

2. 옵션 여부

- 전기

- 호이스트 : 무거운 물건을 옮기는 기계

- 마당에 컨테이너

3. 층고는 처마기준 최소 6m이상 - 개인적으론 더 높은게 좋다.

4. 단층 - 복층은 제약이 있다

5. 고속도로 IC가 근거리면 좋다.

6. 주변에 민가등이 없을수록 좋다.

7. 공장이 밀집된 곳일수록 좋다. - 이건 아파트 대단지 개념인가보다

8. 계획관리, 자연녹지 내 위치한 공장이 좋다. - 이 두지역은 제조업과 첨단업종을 받을수 있단다

 

이외에 공장등록이나 폐기물처리 방법, 대출 상담사 연결 방법등 여러 문제들의 해결방법이 나와있다.

개인적으로 이런 것들이 가장 큰 두려움인데 그에 대한 방법들이 담백하게 적혀 있어서 신기했다. 뭔가 정석적이지 않고 시스템이 아닌 임기응변같은 느낌의 해결방법이어서 그럴 것이다. 하지만 꼼꼼히 보면 전체적인 일괄 시스템이 없어서 그런것이고 이런 방법 자체가 시스템으로 보인다.

 

언제쯤 나만의 공장을 갖게 될까?

3년 6개월 안에 가능할까?